A modalidade contratual destaca-se na América Latina, segundo artigo publicado pelo GRI Club, analisada e comentada por nós.
O ano de 2023 marcou uma transformação significativa no sector industrial-logístico da América Latina, impulsionada por elevadas taxas de absorção resultantes de vários factores, como o nearshoring, a guerra comercial entre os EUA e a China, a pandemia e as alterações nas cadeias de abastecimento.
Este cenário apresentou desafios e oportunidades para investidores e desenvolvedores. Neste contexto, o GRI Club organizou um encontro online entre executivos seniores para discutir estratégias para aumentar o retorno, destacando o “built to suit”, como um tipo de contrato concebido especificamente para satisfazer as necessidades de um inquilino.
O México, a Colômbia, o Chile, o Peru e Brasil tendem a registar um ciclo de crescimento da procura deste tipo de contrato, sendo uma opção segura e financeiramente sólida. No entanto, é necessário ultrapassar os desafios logísticos e adaptar os contratos para atrair o investimento estrangeiro.
Perspectivas para os principais mercados
O México lidera o boom no sector industrial. O país registou uma absorção histórica em 2022, ultrapassando a média entre 2010 e 2020 em mais de 220%. “É histórico”, diz um dos participantes do encontro. Vale ressaltar que o México tem proximidade geográfica com os Estados Unidos, além dos benefícios do Acordo de Livre Comércio da América do Norte (NAFTA), em vigor desde 2020. A regulamentação é outra vantagem, pois incorpora leis que permitem a assinatura de contratos de longo prazo em dólar. Assim, é mais fácil tirar partido do modelo “built to suit”, por oposição à escassez de projetos “especulativos” – projetos específicos concebidos para atrair inquilinos durante ou imediatamente após a construção, sem serem feitos à medida. Monterrey é mencionada como a cidade mais atrativa para o investimento, devido ao seu custo logístico atrativo associado às condições económicas, políticas e de mercado mencionadas na introdução.
Na Colômbia, o segmento industrial e logístico também está em crescimento. Um operador com um inventário de aproximadamente 9.000.000 m² de armazéns em todo o país é mencionado como exemplo, sendo Bogotá o mercado mais relevante, com cerca de 4.000.000 m². Antes da pandemia, o setor era considerado menos atrativo nos portfólios, mas houve uma mudança considerável na oferta no final do ano passado, resultando em espaços de Classe A com uma taxa de desocupação inferior a 5%. Um executivo lembra que o mercado colombiano, entre 2014 e 2020, teve preços de galpões industriais abaixo de US$ 4 por metro quadrado; hoje os valores estão acima de US$ 6, um aumento de aproximadamente 60%. “Houve um boom impressionante na oferta de ativos industriais e logísticos na Colômbia, talvez devido à primeira geração de built-to-suit”, sugere, referindo-se a uma tendência que começou por volta de 2015. O foco futuro está no próximo ciclo relacionado com a procura de BTS, com desafios de custo logístico total, volume e metro cúbico que precisam de ser ultrapassados. Além disso, existe a preocupação com a necessidade de mudar de contratos fechados em pesos para contratos em dólares, com o objetivo de atrair investimento direto estrangeiro.
No Chile, registrou-se um aumento histórico das rendas e o inventário na região de Santiago ultrapassa os 5.000.000 m². Embora a vacância tenha chegado a zero em 2022, um recorde histórico, ela ficou em 1% nos últimos seis meses, evidenciando que a demanda continua superando a oferta. As perspectivas para os próximos cinco anos são de concorrência e normalização desta vacância.
A situação é semelhante no Peru, com um crescimento explosivo da procura após a pandemia. A absorção de espaços de classe A é evidente, mas o ecossistema ainda precisa de se ajustar para operar eficazmente estes ativos. A procura está aumentando, os preços estão estáveis, mas a economia em geral parece estar avançando mais lentamente. Tal como no México, há flexibilidade para assinar contratos de longo prazo em dólares, mas, no caso do Peru, o mercado de capitais limitado é um problema: “Há poucos atores”, lamenta um executivo. Por isso, a modalidade contratual “BTS” torna-se uma opção atraente, garantindo o financiamento por meio de contratos longos com arrendatários específicos, o que gera maior segurança financeira.
Já no Brasil, o segmento de “built to suit” representa uma fronteira emergente e altamente promissora no mercado imobiliário de empreendimentos logísticos e industriais. Desde 2012, a modalidade “built to suit” ganhou legitimidade no Brasil, amparada pela Lei 12.744. Esta legislação estabelece um compromisso locatício mínimo de uma década, garantindo estabilidade tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Durante a vigência do contrato, o imóvel não pode ser retomado pelo proprietário, embora exista a flexibilidade para o locatário devolvê-lo, sujeito a uma penalidade contratual predefinida.
Segundo Alexandre Abdala, Diretor da Inter Properties o perfil predominante dos clientes “built to suit” são empresas de grande porte, com ênfase nos setores de indústria e varejo que operam em larga escala, e que tendem a buscar esses contratos para atender suas exigências operacionais específicas. “Em razão do core business destas empresas, geralmente a área de engenharia é muito enxuta, ou há ausência de profissionais com experiência no mercado imobiliário para atender a este tipo de iniciativa dentro da Companhia” diz Abdala.
De acordo com informações de empresas especializadas como Siila e Buildings divulgadas em meados de novembro no ano passado, desde o começo de 2023 , o estoque aumentou em mais de 1 milhão de m² e o estoque atual corresponde a mais de 123,7 estádios do Maracanã. Em 2023 pela primeira vez na série histórica, o mercado de condomínios logísticos de alto padrão registrou absorção bruta de 2.081 mil m². É o maior volume de área locada em 6 meses em todo país. Destaque para os estados de São Paulo (1.226 mil m²), Minas Gerais (197 mil m²), Espírito Santo (156 mil m²) e Santa Catarina (132 mil m²).
Para empresas que possuem a necessidade de otimizar e ampliar a sua capacidade de armazenagem e distribuição, a solução de Built to suit apresenta uma série de benefícios:
Preservação de capital: Ao escolher o BTS, as empresas podem preservar seu capital. Em vez de investir em projetos que se valorizam lentamente, este Capex pode ser direcionado para outras estratégias de expansão dos negócios.
Personalização: Capacidade de personalizar a propriedade e o ativo de acordo com as necessidades específicas do projeto ou da Companhia. O imóvel é projetado e construído para atender às especificações, permitindo que eles tenham uma influência significativa no design e na construção e consequentemente no custo final.
Localização ideal: Com o BTS, as Companhias têm a oportunidade de escolher a localização ideal para o seu negócio, em vez de esperar que propriedades adequadas estejam disponíveis.
Eficiência e otimização do espaço: Ao projetar a propriedade de acordo com as suas necessidades, é possível maximizar o espaço e a eficiência do local. Isso pode resultar em uma operação mais eficiente e redução de custos com Opex a longo prazo.
Proteção contra os desafios do desenvolvimento: Ao escolher trazer a sua necessidade para nós, que somos desenvolvedores profissionais, você contará com a segurança para os desafios e riscos associados ao desenvolvimento de uma propriedade por conta própria.
A mensagem que fica
Todos estes países partilham o objetivo de atrair o investimento estrangeiro através da adaptação dos contratos e da superação dos desafios logísticos. O BTS surge como uma solução atrativa, oferecendo segurança financeira através de contratos de longo prazo, especialmente num cenário em que a flexibilidade para assinar em dólares varia e o mercado de capitais pode ser um constrangimento.
Em meio à concorrência, desafios e aumento da demanda, a tendência promete ser um catalisador para o desenvolvimento sustentável do setor industrial-logístico na região da América Latina, consolidando sua posição como uma opção estratégica para investidores e desenvolvedores locais e estrangeiros.
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A Inter Properties é especializada em Desenvolvimento de Empreendimentos Logísticos e Industriais atuando no desenvolvimento de Projetos nas modalidades de Built to Suit (BTS) e Engineering, Procurement and Construction Management (EPCM) em negócios de base imobiliária, caracterizados por investimentos na aquisição de áreas, desenvolvimento, construção do projeto e geração de renda por longo prazo, atuando como um viabilizador de negócios para Companhias que necessitam de projetos que estejam adequados as suas necessidades operacionais e de negócio, operando como engenharia do proprietário entre os grandes players do mercado de capitais no Brasil.
Fonte: Built to Suit: ¿la mejor opción para América Latina? (griclub.org)
Artigo analisado e comentado por:
Alexandre Abdala, PRINCE2, PMO-CP, SFC
Diretor Executivo da Inter Properties, Desenvolvimento, Participações e Gestão de Investimentos Imobiliários
alexandre.abdala@interproperties.com.br
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